Projeto de Lei cria Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) em tempos de Coronavírus

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Semana passada publicamos um artigo tratando dos impactos do coronavírus nos contratos imobiliários, onde tratamos de como essa crise afeta os contratos e o que pode ser feito nos principais casos.

Em meio a esse e vários outros ótimos artigos publicados aqui no Jusbrasil, foi apresentado ontem um Projeto de Lei no Senado Federal que cria o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Inclusive, você pode votar se apoia ou não essa medida no site do Senado, clicando neste link.

A proposta, impulsionada por diversos juristas consagrados do Direito Privado, representa o anseio atual da sociedade de se ter maior segurança jurídica em tempos de incerteza e volatilidade, sobretudo para os segmentos mais vulneráveis e que sofrem mais com a crise, como é o caso do setor de locações.

No entanto, saiba que a proposta abrange tão somente as relações entre particulares, de modo que não trata de questões tributárias e administrativas, que deverão ser abordadas em outros projetos futuros.

Veja quais são os principais pontos da proposta relativos ao direito imobiliário e aos contratos:

Suspensão ou impedimento dos prazos prescricionais e decadenciais

• Consideram-se suspensos ou impedidos os prazos prescricionais e decadenciais até 30 de outubro de 2020

• Não prevalece sobre as hipóteses específicas de suspensão, impedimentos e interrupção dos prazos prescricionais previstas no ordenamento jurídico nacional (lembre-se que essas hipóteses específicas não se aplicam aos prazos decadenciais, em regra)

Permissão para realização de atos associativos, como reuniões de colegiados e assembleias, por meio eletrônico

• O projeto impõe às empresas e outras pessoas jurídicas de direito privado a observação das restrições à realização de reuniões e assembleias presenciais durante a vigência da lei

• A manifestação dos participantes poderá ocorrer por qualquer meio eletrônico e produzirá todos os efeitos legais de uma assinatura presencial

Caso fortuito ou força maior e as obrigações vencidas antes do reconhecimento da pandemia

• Os efeitos da pandemia do novo coronavírus, nos casos de resolução ou revisão contratual, equivalem ao caso fortuito ou de força maior, mas não se aplicam a obrigações vencidas antes do reconhecimento da pandemia

• Não se consideram fatos imprevisíveis o aumento da inflação, a variação cambial e a desvalorização ou substituição do padrão monetário (exceto para os casos previstos pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei do Inquilinato)

Suspensão dos despejos de imóveis prediais até 31 de dezembro de 2020

• Aplica-se somente para ações de despejo ajuizadas a partir de 20 de março de 2020

• Isso não libera os inquilinos de pagar aluguel

• É possível a suspensão do pagamento do aluguel, total ou parcialmente, em caso de perda de renda por desemprego, bem como o pagamento parcelado das parcelas vencidas

• É possível o locador retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares

• Visa consagrar e proteger o direito à moradia no segmento de locação

Restrições temporários de acesso e de obras em condomínios edilícios e permissão para realização de assembleias virtuais

• O síndico pode restringir a utilização de áreas comuns para evitar a contaminação do novo coronavírus, respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos

• É possível restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades e uso dos abrigos de veículos por terceiros, vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos

• Essa restrição não se aplica para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias

• A assembleia condominial poderá ocorrer por meios virtuais, e a manifestação de cada condômino por este meio será equiparada à assinatura presencial

Caso o projeto de lei seja aprovado, milhões de relações negociais e contratuais ganharão maior estabilidade, o que trará um grande benefício para o mercado imobiliário, pois o momento de crise vivido atualmente afeta todos os agentes da economia, desde incorporadoras e construtoras até locadores e locatários.

Apesar das ferramentas existentes atualmente em nosso ordenamento jurídico, ainda há certa insegurança jurídica relativamente a determinadas questões, sobretudo com relação aos contratos, de modo que normas adequadas ao momento, caso bem pensadas e elaboras, são bem vindas.

Medidas do tipo podem, inclusive, mitigar o número de demandas que serão apresentadas ao Poder Judiciário durante e após essa pandemia, como já esperado amplamente pela comunidade jurídica.

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